第202章 【坑人大王】

  第202章 【坑人大王】

  袁天凡走進林正杰的辦公室，他的雙眼布滿血絲，看起來有些疲憊。

  「老闆，我們已經查出來了，關於這批『乙種換地權益書』的遺屬，其遺產繼承人已經移民加拿大，並得知其的住址。我們已經買好下午的飛機，去和其遺傳繼承人談收購的事情。」

  林正杰聞言，說道：「好，辛苦了。這批『乙種換地權益書』確實面積夠大，將來的升值也非常大，我等你們的好消息。」

  袁天凡點點頭，說道：「香港的乙種換地權益書，可在政府拍賣新界地皮前，優先進行兌換。而荃灣、屯門有不少優質地皮可供地產商發展，我們若是現在吸納乙種權益書，將來有望在這兩個地方加強地產投資，而這兩個地方也是新界發展潛力最大。」

  林正杰滿意的說道：「不錯，市區的土地越來越少，而荃灣、屯門是典型的大面積新市鎮，潛力巨大。」

  隨後，袁天凡便離開，準備出國事宜。

  林正杰很滿意袁天凡的本領，而且幾乎屬於全能的管理型人才，不僅僅擅長籌組銀行貸款、改組公司結構、發行新股（供股集資）、資產重組等，同樣也對地產上的工作非常擅長。

  比如這一次，僅憑藉一張遺囑，袁天凡便通過幾天的不眠不休，追查到海外遺產繼承人。如果順利的話，泰富集團將拿下這一批價值約3000萬港幣左右的『換地權益書』。

  目前，『乙種換地權益書』的價格是每平方尺約400港幣左右，而這個遺囑的乙種換地權益書，涉及約近8萬平方尺。就算『地積比』是6（具體未知），那也是足足四五十萬平方尺的樓面。

  根據林正杰對香港地產的了解，這批『換地權益書』到1987年時，價值應該可以漲4~5倍。

  香港所謂的『乙種換地權益書』，英國人稱Letter B，港府在五十年代末期開始，徵收新界農民的耕地作為發展用途，然後撥出可建房屋的土地和他們交換，通常是2.5平方尺的耕地換1平方尺的住宅用地；農民需要拿到這個乙種換地權益書，並不能馬上給你換地，而是要等待港府的換地宣布；所以這些農民想立馬套現實惠的話，只有出售給地產商。

  泰富集團重視收購『乙種換地權益書』，就是看中荃灣、屯門的發展潛力，當然其餘新界地方也可以考慮發展，畢竟香港土地資源稀缺。

  而前段時間，林正杰和袁天凡跑了七八家銀行，最終用價值9億港幣的港燈股權抵押，獲得了6億港幣的『貸款承諾』。

  如此多的貸款，差不多已經夠未來一年時間吸納土地儲備和物業，當然部分資金可能會用作其它用途。等到明年10月開始，泰富集團的資金也就回流了。

  不一會，林正杰叫來陳偉忠、唐仁堅。

  「叫你們來，是討論一下，明年我們開發樓盤的大方向。」

  「好的，老闆」

  泰富集團從1983年開始，將重回開發商行列，預計1984年便開始銷售。雖然那個時候，預計樓價也就600多港幣每平方尺，但泰富集團的地價也夠便宜，是有賺不少的。

  主要還是積累經驗，為以後打下堅實的基礎，雖然泰富集團也開發過好幾個樓盤，但和其它地產開發商還有差距。

  林正杰先是問道：「你們有什麼想法沒有？」

  陳偉忠馬上說道：

  「按照老闆的分析，香港這一兩年處於爭端中，所以購買住宅的多為剛需者，炒房者鮮有下手。所以，我們可以『分散』、『分細』、『分期』來達到『貨如輪轉』和『以戰養戰』、『積累經驗』的目的。」

  「分散，購入分散於港九新界的地盤，就可以分別吸引當地的用戶購買。每個地區一定會有當地的擁躉，住慣了那區的居民，多半就地取材。加上，分散地盤不如屋村規模龐大，容易一下子就售清。」

  「分細，最近幾年市況不景，在設計樓宇圖則時，住宅單位以越細越好為原則，在出售時自然就越容易賣。以少量金錢就可置業買樓，一定受小市民歡迎。」

  「分期，不需要一次過繳付大量金錢，只須繳付少量首期，以後的分期付款，無疑等於交租。」

  林正杰滿意的說道：「不錯，我希望我們在1984年可以銷售50萬平方尺（約800個住宅單元），1985年則能達到80萬平方尺，所以你說的『三分』原則要重點實行。」

  一步步來，50萬平方尺的銷售目標，恐怕也就是恒基在1984年的一半，比新鴻基和長實就更少了。

  唐仁堅隨即回答道：「沒問題，我們地產部一定完成目標。」

  他算是林正杰引進的地產專業人才，前幾年開發了幾個樓盤，而最近一年多都釘在『泰富·洲際海景酒店』項目上。當然，在『遠東金融中心』項目上也有差不多一年的工作經歷。

  總之，檢驗唐仁堅能否成為一家大型地產發展商的地產高層的時間到了，對此林正杰倒是對他很有信心。

  散會後，大家行動起來。

  這一輪（1982.11~1983.9）泰富集團擁有6億貸款承諾，以及自有資金1~2個億；不僅僅要收購土地儲備，而且可能去私有化和增持子公司的股份。

  所以至於能在這一年擁有多少土地儲備，還是一個未知數。

  至於明年9月份回流或套現的資金，用途也非常多，包括商業地產的投資、其它產業的投資等。

  所以，在1984年6月前，泰富集團只能說將土地儲備達到新鴻基的一半，差不多就算很成功了。當然，泰富集團的土地儲備還有子公司、孫公司，這是新鴻基比不了的。

  而且，新鴻基這次高價購入中巴北角的兩幅地皮，相信也是元氣大傷，可能沒有前世的那麼多資金抄底了。

  周末，粉嶺高爾夫球場。

  林正杰、鄭裕彤、李兆基三人，正在切磋一場高爾夫球比賽。

  對於外面的『香港前途危機』、『地產暴跌』，大家並沒有完全放在心上，因而導致焦頭爛額。事實上，不管時候郭德勝、李家成，還是李兆基和鄭裕彤，在這種危機的情況下，都有實力增加土地儲備。

  不過由於鄭裕彤喜歡投資大項目和大型商業項目，所以在他的領導下，新世界發展會逐漸在『土地儲備』上落後，因而後世只能排在第五第六的『發展商』，不過其在商業地產表現亮眼。

  今天的天氣可謂晴空萬里，粉嶺這邊的景色秀美，打球自然心情愉悅。

  三人一邊打球，一邊談論。

  鄭裕彤技術最好，體力也比李兆基好，雖然年齡比李兆基大三歲，他打球顯得遊刃有餘，還不忘調侃道：「正杰你這次高價出售物業和地皮，可是讓不少公司陷入困境呢！」

  確實是調侃，不可能是認真的，因為這種事一個願打一個願挨，都是商業的正常行為。

  李兆基也說道：「現在這種情況，像港燈、中巴、九巴這樣的公共事業企業，擁有穩定的利潤，難怪那些銀行家都說泰富集團最穩。」

  聽到兩人的誇獎，林正杰猜測著這又何嘗不是一種試探。

  他謙虛的說道：「泰富集團確實走對了這一步，但比起新世界發展和恒基的根基，但還略顯薄。而且收購港燈，也讓我們元氣有所損傷，要是現在收購可能成本更低。」

  這也算是事後諸葛亮了，在鄭裕彤和李兆基看來。

  鄭裕彤說道：「總比置地好，據說其現在日子挺難過，若是我們華資能聯合起來，收購置地，那就好了！」

  林正杰一愣，沒想到鄭裕彤現在就有這種想法。

  他苦笑道：「置地的股價雖然腰斬，但目前每股依舊有6.2港幣每股，總市值90多億港幣（巔峰時市值最高198億），而且置地、怡和實行連環互控，收購難度太大。除非，怡和置地主動解除連環互控！」

  置地和怡和的連環互控，後世之所以解除，是因為這種連環互控的『反作用』——互相拖累，置地的困境拖累怡和，且資金占用嚴重。

  而目前的情況，雙方互占對方的38%、40%，收購難度非常大。

  當然如果不計代價，收購其中一家，也相當於連鍋端起，整個怡和系盡收囊中。

  鄭裕彤好奇的問道：「他們會主動解除互控？」

  林正杰畢竟是收購專家和金融大王，在這方面還是很有權威的，包括李兆基都很關注這個話題。置地在中環的物業，是各家華資財團的窺覬對象，而大家又單獨收購不了，唯有聯合起來。時機成熟，再瓜分置地，每家拿些優質的中環物業。

  「必須解除，否則有兩個問題：第一，置地嚴重拖累怡和，而怡和只能出售大量的海外資產，這讓多年怡和經營的一切就會泡湯；第二，置地的困境意味著市值大跌，那麼如果華資聯合起來收購置地，就意味著連怡和也收入囊中。」

  鄭裕彤、李兆基恍然大悟，也佩服林正杰的預測，他們相信怡和系只能接觸。

  鄭裕彤心動道：「那豈不是說，現在正是收購的好時機？」

  李兆基說道：「雖然是收購的好時機，但我們幾家華資此時聯合起來，怕是也多有實力不及。而且，置地的問題才浮現表面化，他的股價應該還有下跌的空間。」

  林正杰點點頭，說道：「至少我們泰富集團就拿不出什麼資金來！」

  他對收購置地的執念不大，因為他明白這裡面也涉及一些政治因素，如果將英資全部趕跑，也不是內地政府願意看到的。

  而他們這些華資地產商，要想去內地賺錢，多多少少也要聽一些內地的勸告。

  而鄭裕彤想必也是受林正杰霸氣收購港燈的影響，改變了以往的看法，絕對再殺殺英資的銳氣。所以在收購置地上，他確是積極的，更何況他也喜歡商業地產。

  鄭裕彤聞言，也只能說道：「確實，不過以後有機會的。」

  顯然，他已經在提前拉幫結派，以後準備給置地好看。畢竟在鄭裕彤看來，置地的困難沒有幾年時間，都是不可能恢復的，所以以後機會多著呢！

  隨後，鄭裕彤又把玩笑看起來，說道：「話說來，這一次永安集團可是再次投資栽跟頭，差不多24億購入兩座中環大廈，1.7億購入兩處尖東的物業，百年永安怕是這次要落後很多了。」

  百年永安，真不是一句開玩笑的話！

  在這之前，四家家族都不敢說超過永安的話，永安系包括銀行、保險、證券等金融產業，又包括現金流很好的永安百貨，亦又不少投資的物業。

  而八十年代初的投資失誤，大家顯然明白，永安系成為過去時了。

  林正杰說道：「郭氏第三代不僅庸才多，而且還不團結，沒落只是時間問題。這次收購兩座大廈，談好的22.35億不要，非要買23.88億的，可見水平之低，讓人惋惜他們先輩。」

  鄭裕彤和李兆基大概也了解這裡面的內情，但今天還是第一次真正確定，不由得笑了起來。

  論計謀，他們這位小同鄉，就是商界老人也比不過。

  不過大家也很意外，為什麼永安就非買這兩座大廈不可，亦或者林正杰就怎麼敢肯定永安市非買不可？不怕砸到自己的手裡？

  實際上，林正杰還真有信心永安是『非買不可』，畢竟一幢中環商業大廈是何其稀少的放出來。

  李兆基這時候也說道：「我的老大哥勝哥，最近也在說北角的兩幅地皮買貴了，看走眼了。說他抵住了兩個誘惑，一個是白筆山別墅群項目，一個是美麗華酒店舊翼項目，唯獨北角兩幅地皮沒有抵住誘惑。」

  這兩幅地皮郭德勝其實買得不算虧，但就是買貴了。這兩幅地皮若是80年代中期開發，絕對能賺很多錢，因為第一面積大，總共30萬平方尺；第二是北角，相當於市中心。

  總之，開發潛力很大，唯一就是這兩三年要占用新鴻基不少資金了。

  鄭裕彤說得興起，也說道：「還有黃廷芳的信和，購入遠東金融大廈，包括後續建築費，代價18億港幣呢！」

  本來只需要13億代價，硬生生被林正杰搞成18億。

  估計，信和地產在這次抄底中，也要打折扣。

  正好，新鴻基、信和地產本來就是競爭對手，實力打折扣是好事。

  林正杰故意說道：「彤叔、四叔，你們今天這是為朋友報仇，來擠兌我是吧？」

  「哈哈」

  「就是開開玩笑，不要見外！」

  三人關係不錯，開得起玩笑的。

  其實鄭裕彤也有麻煩了，他和恒隆等財團合作的金鐘地鐵站上蓋，需要繳納18億的補地費，怕是要流產了，預計損失4億撻定。而鄭裕彤占股也有25%，損失上億。

  當天，大家玩得很開心，畢竟各自企業影響不算很大，再說做生意有虧有賺很正常。不應該將生意場的事情，一直帶進生活中。

  林正杰在香港的好朋友不是很多，他們兩人算是。

  林正杰的性格和李家成差不多，不太喜歡拉幫結派，因為他有實力自成一派。所以在朋友上，交往幾個人合心意的就行，但也不要拉幫結派。

  郭德勝以前搞過『鶯鳴會』，後世鄭裕彤搞了個『大D會』，這些都不是林正杰追求的。

  當然，以後海外有什麼投資機會，林正杰也會拉著香港的朋友一起投資，畢竟賺外國人的錢。

  (本章完)

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