第213章 【購置金門】
10月26日，星期三。
袁天凡高興的走進董事長辦公室，匯報導：「老闆，我們已經收購到99%的淘化大同股權，此次私有化行動獲得完全成功。」
動用2.2億港幣，收購25%淘化大同的股權，實際上股民不虧、泰富集團不虧。
當初，泰富集團收購淘化大同75%股權的代價是6億港幣，相當於估值是8億港幣；在這期間，淘化大同分紅三次，總計分紅約2.5億港幣，股民狂喜；而如今，淘化大同被私有化時，估值近9億港幣。一番計算下來，淘化大同的散戶不吃虧！
而對於泰富集團來說，淘化大同在股市巔峰時，市值近12億港幣，如今以9億港幣的市值私有化，剩下不少錢；以資產計算，淘化大同如今每年盈利6000多萬港幣，帳上的現金流高達3億港幣。
泰富集團私有化淘化大同花了2.2億港幣，但淘化大同卻可以馬上貢獻給泰富集團3億港幣的現金流。若不是股市低谷，泰富集團又溢價15%，料想不會如此順利。
林正杰滿意的說道：「泰富集團倒是賺8000萬港幣！」
袁天凡心照不宣的說道：「這些資金本來就是我們賺的，如果不是我們高峰時賣出物業和地皮，自然也不會有這些資金，僅貶值就會高達1.5億左右。」
林正杰自然也是如此認為，不管是趁股市低迷私有化淘化大同，還是趁股市低迷增持港燈、中巴、九巴，他認為都是泰富集團該得到的利益。
「私有化淘化大同後，我打算將其更名為『泰安企業』，以後作為我們食品、飲料、零售等業務的控股企業。另外，將3億港幣納入集團財務。」
「好，我明白了！」
目前，淘化大同主要的產品有：
包括多種豉油、多種蚝油及多種調味醬料，其中淘大醬油是名牌產品；
生產綠寶橙汁，擁有百事可樂等7種品牌的汽水飲品代理權；
包括多種點心、水餃、餛飩、湯圓及飯糰等；
洋酒的進口和分銷；
包裝紙盒的生產和銷售；
OK便利店；
在泰富集團收購淘化大同後，業務得到很大的發展，並涉及新的領域：
比如說收購過一家叫做『健全食品』的企業，進入冷凍食品行列，包括多種點心、水餃、餛飩、湯圓及飯糰等；至於參股的旺仔碼頭，則只是占股50%。
比如進軍零售產業，發展OK便利店，成為香港門店最多的便利店，超過7-11便利店的發展。
袁天凡離開後，林正杰心裡非常的開心。
泰富集團次輪在購入9億港幣的土地儲備（還在進行中，預計700萬平方尺的樓面）、完成三家子公司的股權增持至45%、完成一家子公司的私有化、償還16億的債務及3億港幣的利息；
最終，泰富集團的債務僅剩下20億港幣，但還有33億港幣的現金流（美股還在套現中）。
本來是30億的現金流，沒想到淘化大同又能貢獻3億港幣，再次變回33億現金流。
當然，這些資金要年底才能全部回流香港，但本來就是為明年的商業行動準備的。
「老闆」
泰富集團的副總經理陳偉忠，走進來。
「嗯」
陳偉忠迫不及待的說道：「老闆，我打聽到金門大廈打算分層銷售，不過市場對於這座大廈的價格持不樂觀態度，因為其前後四任業主都以凶隙告終，覺得此座大廈甚為邪門，所以估價要比周邊的大廈低。」
林正杰當然明白原因：
當年，金門公司由始至終與置地公司追逐競投『金門大廈原址（金鐘兵房一部分）』，到最後置地公司因為價錢太高，覺得不划算而放棄，遂將這幅地皮拱手讓給名不經傳的金門建築公司。
當時的報紙，紛紛以「金門氣走置地」，」金門大勝置地」等字眼為標題，可想而知，置地公司的高層心底里，著實感到佷不是味兒，這亦埋下了日後金門建築公司全軍覆歿的禍根。
所以說，金門大廈的第一任業主就是金門建築。
由於置地在拍賣會丟了面子，便在金門建築上市後（1970）暗地裡吸納其股票。1975年金門大廈落成，成為中環的一幢大廈，所以金門大廈更是——匹夫無罪，懷璧其罪。
由於怡和，志在金門大廈(個中也可能滲入復仇的因素)，自然不惜代價. 1975年5月怡和宣布以每9股面值6元的怡和股票，換取10股面值5元的金門建築公司的股票，最後成功地收購了金門建築公司，將它收歸名下。
所以，『金門大廈』第一任業主『金門建築』以被惡意收購而結束。
接下來便是金門大廈的第二任業主『怡和』，七十年代，怡和集團在投資策略上犯了連串致命的錯誤。集團高層認為香港地方太小，發展空間有限，所以大舉向外投資;在夏威夷、菲律賓收購地產、糖廠等項目，在中東、非洲收購銀行，運輸公司；在澳洲及歐洲則收購連鎖超級市場，更大舉在英國收購地產公司，但這些策畧後來證明都是錯誤的。
集團投資了天文數字的資金，結果所收購回來的項目不是效益不佳、就是要大幅撇帳，更加是集團錯失了分享香港70至80年代經濟高速增長成果的機會。在此消彼長的情況下，怡和唯有向『親兒』置地求救，並以7.15億元作價將金門大廈賣給了置地，以籌集資金渡過難關。
『金門大廈』的第三任業主，便是置地。
置地因為在七十年代末調整投資方向——過去主要投資商業地產（出租），如今決定投資發展地產（出售為主），故決定售出金門大廈，再加上當時佳寧的陳松青給價實在太高，所以最終以9.98億港幣成交。
置地就因為投資過於突飛猛進，如今陷入很大的困境，僅白筆山別墅、美麗華酒店舊翼、交易大廈項目這三大項目，就足足虧損32億港幣。如今的置地，過著變賣資產，和靠怡和賣資產來救，更要盯著華資大亨們的窺覬。
『金門大廈』的第四任業務佳寧集團，就不用說了，其集團主席陳松青此時還在監獄裡被審查。
四任業主，沒有一個落得好下場，難怪市場對金門大廈估值低！
「你覺得呢？」林正杰詢問陳偉忠。
陳偉忠說道：「其實，中巴、九巴的現金流都在接近十億港幣，可以讓其中一家買下，再將大廈的冠名權單獨賣出去。」
林正杰一愣，隨即問道：「冠名權賣出去？」
陳偉忠馬上說道：「我是覺得如果作為泰富集團的總部大廈，也有些不太好。我們有那麼多資金，以後總有機會打造自己的總部大廈。但如果兩家巴士公司的一家購買，又用不著冠名權，乾脆出售掉冠名權。」
林正杰頓時很有興趣起來！
中巴、九巴自從納入泰富集團系後，可謂賺了很多錢。
首先，當初在黃金和股票上，這兩家公司賺的都是好幾千萬港幣；
其次，高峰是賣地賣物業，兩家公司又賺了6億多。
最後，期間兌換價值4億港幣的美元，最終又獲利1.2億港幣（還沒有兌換）。
當然，還有這期間的利息也賺了大幾千港幣。
總之現在兩家的現金流就已經接近10億港幣，隨時可以進行多元化發展。
「行，安排九巴來投資，由你來牽頭！」
陳偉忠身兼中巴、九巴的董事，由他牽頭自然沒有問題。
「好，我們一邊召開九巴董事會，一邊去和處置佳寧集團資產的人協商價格。根據我的預算，這幢37層的大廈，價格不應該超過10億港幣。」
林正杰點點頭，金門大廈高37層，物業樓面約41.8萬平方尺（可租的樓面，不算公攤）。若以目前的租價21港幣計算，一年也在1億港幣。
總價不超過10億港幣的價格，實際上就是回到1979年底的價格。
巔峰時期的價格，則高達16.8億港幣，當然這個價格沒有成交過，所以也不能算，但15億的價格還是值得的。
「可以商量著來，既然想好投資，價格可以談，具體向我匯報就行。我過兩天要去美國一趟，所以這個事你和九巴董事會談。」
九巴賣掉一個尖沙咀的華源大廈，如今收穫一幢中環大廈，股東們該笑死了。
在亞洲證券公司，林正杰翻閱著公司投資的物業。
前面4000萬港幣（貸款2000萬），購入了一層中環的寫字樓，還購入了商鋪等物業，整體質量都非常不錯。
馬雅文在一旁高興的說道：「這層環球大廈寫字樓，我打算明年搬進去作為亞洲證券的總部！」
環球大廈時當年的郵政總局原址，在1977年被長實奪得，並成為當時媒體的新聞「長實戰勝置地」；這幢大廈37層，每層約1.04萬平方尺。
由於當年是分層出售，所以物業分散在很多業主手裡，據林正杰所知，恒基地產總部便設在這幢大廈里，李兆基的寫字樓在七層。
林正杰說道：「九巴準備整棟購入金門大廈，亞洲證券估計買不了了。所以，後續你繼續從市場收購優質的零散物業，中環寫字樓最佳、尖沙咀和銅鑼灣的商鋪其次、高檔和豪華住宅投資潛力也不錯，接下來一年都是最好的時機。」
馬雅文雖然感覺錯失一個好的選擇，但並沒有遺憾多幾秒，就像自己男人說的一樣，這個時候全港都是便宜的物業，好買的很。
「行，我明白！」
亞洲證券坐擁淨資產5億港幣，完全算得上大型企業，特別是這次抄底地產，以後更是資產倍增。
安排好亞洲證券的『抄底地產』後，林正杰思考了一下。
九龍巴士、亞洲證券的資金，大概安排好了。
中巴還擁有大量的現金流，不過林正杰打算明年安排泰富集團和中巴合作，從拍賣會拿地，以後一起開發。因為明年是官地拍賣的大年，前世拿出50幅土地拍賣，結果流拍了不少。
正好，中巴既然擁有現金流，那就和泰富集團一起合作一些發展項目。當然在最終，中巴還是要投資商業地產，以後和九巴一樣，靠收租來完成多元化發展。
以九巴為例，這次如果順利拿下金門大廈，以後基本就是穩定無憂了。每年收租加巴士業務的盈利，可以給股東高額的分紅，同時多餘的錢，又可以適當的投資一些收租物業。
翌日，九巴的董事會上。
各董事紛紛贊成九巴投資金門大廈，此時林正杰在九巴的影響力，已經是幾乎要超過創始人鄧肇堅。
泰富集團入主幾年下來，九巴的現金流竟然高達近十億港幣，股東們自然喜笑顏開。同時，九巴還有三處車廠地皮，巴士業務盈利也在近5000萬港幣，可謂資產豐富。
總經理雷普照在會議室提出：「我建議若是達成收購協議後，我們九巴可以採取七成現金，三成貸款的方式。這樣一來，每年的利息也不算多，九巴壓力不大。而我們還剩下資金，還可以繼續投資物業。」
他算盤打得很好，因為林正杰的一系列安排都非常正確，他從中學習到一些東西。那就是，現在正式吸納物業的時候。
雷覺坤也說道：「這個提議不錯，若是我們這次抄底成功，九巴的多元化便算順利完成。以後，我們不需要再全靠巴士業務來支撐業績，同時我們還可以提高巴士的服務，相信這是林生願意看到的。」
大家都知道，林正杰是一個有社會責任心的大亨，對於巴士業務一直的要求是——減少被投訴，服務好市民。
林正杰爽快的說道：「我會安排好投資部餘下商業活動，幫助九巴多元化順利完成。」
九巴的投資發展部，是直接掌握在泰富集團的手中，而以雷普照等人為首的管理層，更多是經營巴士業務。
雷普照馬上說道：「好的，有林生關照，那自然是萬無一失。」
對於九巴、中巴、亞洲證券的物業投資，林正杰並不急，香港的物業總資產恐怕得上萬億港幣的市場，區區幾十億港幣，還是輕輕鬆鬆投資的。
更何況，哪怕是1985年買進，都算是在抄底。
最後，林正杰說道：「以後，九巴的資金往來，存款、貸款，我建議都選擇恒隆銀行！」
自己為大家賺那麼多錢，現在也該撈點好處了吧！
一眾董事沒有反對，紛紛附和這個建議。
大家不傻，林正杰這是給大家面子，九巴已經是泰富集團的『實質性』子公司。更不要說，泰富集團為九巴發展做出的巨大貢獻。
所以，哪怕這個是有利於林正杰其它企業，大家也不會反對。
會議散去後。
雷覺坤還主動和林正杰打招呼告辭，態度非常的端正。
會去的路上，雷覺坤在車上忍不住懊惱不已，因為九龍建業在高峰時購入華源大廈，且在長沙灣車廠地皮損失2500多萬，此時已經沒有抄底的能力。
這幾年，僅銀行利息就將九龍建業壓迫得很，畢竟這幾年是高利率；而租金又大幅下跌，所以九龍建業日子並不好過。
不然，他覺得從林正杰身上學到的抄底，也能派上用場。
當然作為商人來說，不會全信一個人。雷覺坤要真全信林正杰，那就是繼續負債也想抄底一點物業了。
(本章完)
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